Domaće tržište nekretnina previše je ovisno o bankama, što zapravo onemogućuje daljnji razvoj. “Hrvatski je sustav bankocentričan. To znači da će cijene nekretnina između ostalog ovisiti i o mogućnostima banaka da financiraju promet i razvoj nekretnina”, izjavio je za Poslovni dnevnik Berislav Martić, član Uprave Jadran Investa koji upravlja nekretninskim fondom Jadran Kapital. S njim se slaže i fond menadžerica Fima Propriusa, drugog najvećeg nekretninskog fonda u Hrvatskoj FIMA, Dora Matošić.

Rigorozno financiranje
“Glavni problem ne samo hrvatskog nekretninskog tržišta nego i svjetskog je u tome što su banke počele znatno rigoroznije financirati nekretninske projekte sa znatno većim zahtjevima u pogledu osiguranja kredita i po skupljoj cijeni kapitala te se shodno tome smanjio i broj korisnika kredita koji mogu udovoljiti zahtjevima banke”, kaže Matošić. Ona pojašnjava kako im je trenutno na tržištu jako teško naći kupce za svoje projekte koje imaju u portfelju. “Ovdje se naime, radi o projektima vrijednim od nekoliko stotina tisuća eura do nekoliko milijuna eura, a takvi projekti se obično plaćaju na način da kupca pri takvoj vrsti transakcije prati banka”, upozorava Matošić. Koliko to stvara probleme fond menadžerima tih zatvorenih investicijskih fondova, pokazuje i podatak o njihovim ulaganjima.


Problemi s portfeljem
Primjerice, najveći takav fond u Hrvatskoj, Quaestus nekretnine, koji je pod upravljanjem Quaestus Investa bivšeg ministra financija Borislava Škegre, do sada je intenzivno ulagao u vrijednosne papire, a malo u nekretnine. Taj fond je u ovu godinu krenuo sa 138,9 milijuna kuna imovine u vrijednosnim papirima, što je predstavljalo 61 posto ukupne imovine, a u nekretninama je imao 34,8 milijuna kuna, odnosno tek 15,3 posto. Zbog toga je reagirala i Hrvatska agencija za nadzor financijskih usluga i dala fondu rok od 90 dana za prilagodbu zakonskom okviru. Posljednjeg dana srpnja 116,9 milijuna kuna imovine Quaestus nekretnina, odnosno 44,3 posto, bilo je u nekretninama, dok je 152,7 milijuna kuna (57,9 posto) bilo u vrijednosnim papirima. No nije Quaestus jedini tako ulagao. Tu je i HPB Real. “Nakon što je HPB Real osnovan, došlo je do stagnacije na tržištu nekretnina uslijed negativnih učinaka recesije na sveukupno gospodarstvo. Slijedom toga, Uprava fonda se do sada vodila politikom što manjeg rizika te odlučila imati u svom portfelju uglavnom depozite”, izjavio je za Poslovni dnevnik predsjednik Uprave HPB Investa Dominik Lice. Krajem lipnja HPB Real imao je više od 80 posto imovine u depozitima, što je iznosilo 25,1 milijun kuna. Prema podacima regulatora za lipanj, ukupna neto imovina domaćih nekretninskih ZIF-ova iznosila je 625,8 milijuna kuna. S obzirom na početak godine, to je povećanje od 29,1 milijun kuna, odnosno tek nešto manje od pet posto.


Pad prometa
Svjetska financijska kriza, koja je počela u SAD-u upravo padom tržišta nekretnina, značajno je utjecala i na domaće tržište. “U proteklih pola godine, Hrvatska i nije zabilježila znatan pad cijena nekretnina, međutim zabilježen je znatan pad prometa nekretnina. Do kada će se cijene držati relativno visoko ovisi o cijelom nizu faktora. Ovo je razdoblje u kojem će se strukturirati tržište nekretnina odnosno cijene će padati sukladno kvaliteti određene nekretnine”, predviđa Matošić. No, mogu li nekretninski fondovi utjecati na vrijednost nekretnina, odgovor je zapravo ne. “U Hrvatskoj je svega par nekretninskih fondova koji još uvijek nisu dovoljno ‘ojačali’ da budu figure koje određuju cijene nekretnina. Tu su i zakonske regulative koje su vrlo rigorozne i donekle ograničavaju rad fondova. Ali, ako uzmemo u obzir činjenicu da bi fondovi mogli imati veliku količinu svježeg novca kojeg bi onda ‘ubacili’ na tržište, to bi znatno utjecalo na cijenu nekretnina”, poručuje Lice. S time se donekle slaže i Martić.


Bolje nego prije
“Važno je napomenuti da je igra s nekretninskim fondovima igra za strpljive. Kod nas je ovaj vid ulaganja relativno nov, neovisno o sklonosti našeg stanovništva da ulaže u nekretnine”, zaključuje Martić. No, unatoč slabijem financiranju od strane banaka, padu i stagnaciji, situacija na domaćem tržištu nekretnina bolja je nego što je bila prije nekoliko godina. “Promjena je bilo i to prvenstveno po pitanju poboljšavanja uvjeta u zemljišnicima i katastrima. Ne može se reći da je situacija idealna, ali je zasigurno bolja nego li je bila”, ističe Martić. Dodaje kako su mnoge hrvatske građevinske kompanije doživjele snažan rast. “Cijene nekretnina značajno su porasle, te sa pojavom globalne krize ušle u cjenovnu korekciju. Donešen je značajan broj prostornih planova. Banke su kroz financiranje gradnje postale značajan igrač na tržištu”, zaključuje Martić. Iako cijene nekretnina lagano padaju, još uvijek tržište nije dotaknulo dno. “Kretanje cijena nekretnina do kraja godine ovisiti će o političkoj i ekonomskoj situaciji u Hrvatskoj i svijetu, kvaliteti turističke sezone i posezone, kooperativnosti banaka te financijskom sektoru u Hrvatskoj i svijetu”, upozorava Matošić.