U istraživanju King Sturgea o tržištu logističkih i skladišnih prostora u srednjoj i jugoistočnoj Europi, (obuhvaćeno je 13 zemalja: Belgije, Bugarske, Hrvatske, Češke, Francuske, Njemačke, Mađarske, Poljske, Rumunjske, Srbije, Slovačke, Turske i Velike Britanije) ocjenjuju se odgovarajuća makroekonomska kretanja te njen utjecaj na logistiku te dinamiku supply chain managementa.

King Sturge u svojem izvješću navodi kako će ove godine poboljšana makroekonomskih kretanja i promjene u logistici te supply chain managementu podržati potražnju korisnika prostora za skladišnim prostorima na srednji rok. Tržište korisnika logističkih i skladišnih prostora se oporavlja uz rast potražnje i pad raspoloživog prostora. Vrhunske logističke nekretnine kratkoročno osiguravaju stabilan prinos, dok su dugoročni prinosi poduprti snažnim temeljima. Industrijske nekretnine na dobrim lokacijama također nude kvalitetne prinose.

Nakon pada u 2009., uzrokovanog naglim smanjenjem proizvodnje i obima svjetske trgovine uslijed kreditne krize, potražnja korisnika za logističkim i industrijskim prostorima počela se oporavljati prošle godine diljem Europe. Oživljavanje je rezultat realne gospodarske aktivnosti. Došlo je do globalnog rasta BDP-a, svjetska trgovina se zahuktala, a porasla je i proizvodnja. U Europi, posebice u Njemačkoj, došlo je do snažnog oporavka gospodarstva, predvođenog izvozom jake njemačke industrije. Dok je domaća potražnja u Europi još uvijek niska, gospodarski oporavak u 2011. se nastavlja. Poslovno povjerenje u cijeloj Europi također je u porastu, osobito u izvozno orijentiranim sektorima i prognoze ukazuju na stalan rast realne ekonomske aktivnosti. K tomu, promjene u načinu na koji tvrtke organiziraju svoju logistiku i opskrbne lance i dalje će biti važan pokretač potražnje za skladišno-logističkim prostorima.

"Tvrtke stalno preispituju svoje opskrbne lance ne bi li poboljšale rezultate i smanjile troškove, a razvoj učinkovitih mreža skladišnih prostora ključna je komponenta u tom procesu", smatra Partner u odjelu za istraživanje King Sturgea Jon Sleeman dodajući kako ključne izmjene lanaca uključuju stalnu centralizaciju distribucije maloprodaje, preustroj ulaznog dijela lanaca opskrbe, rast e-poslovanja i rast 'obratne logistike', što zahtijeva objekte za rukovanje vraćenom robom, pakiranje i otpad. Osim toga, spajanja i preuzimanja poduzeća u pravilu dovode do usklađivanja opskrbnih lanaca i skladišnih mreža."

Dok se gospodarska situacija općenito poboljšava, tržišta korisnika prostora u Europi oporavljaju se različitim ritmom. U Velikoj Britaniji, broj novozakupljenih prostora veličine 10.000 kvadrata i više u 2010. udvostručen u odnosu na 2009. U Njemačkoj, broj novozakupljenih prostora veličine 5.000 kvadrata i više porastao je za oko 40 posto u velikim urbanim centrima. U Francuskoj, broj novozakupljenih prostora u 2010. bio je samo 3 posto veći od onog u 2009., iako je aktivnost u regiji Ile-de-France značajnije porasla. U srednjoj i istočnoj Europi, broj novozakupljenih prostora u 2010. u Poljskoj porastao je za 49 posto, u Češkoj za 106 posto, a u Rumunjskoj za 86 posto.

Iako je broj novozakupljenih prostora općenito porastao u odnosu na 2009., iz King Sturgea naglašavaju kako je on u toj godini bio vrlo nizak. K tomu, jedan dio prošlogodišnje potražnje bio je i oportunistički, kada su pojedine tvrtke koristile povoljnije uvjete da se domognu novih prostora ili ispregovaraju bolje uvjete za postojeće zakupe.

Na strani ponude, recesija je izazvala skoro potpuni moratorij na razvoj špekulativnih projekata jer su se najvažniji developeri koncentrirali na restrukturiranje financiranja u korist kapitala i davanje u zakup slobodnih kapaciteta. Ukoliko je i došlo do gradnje novih objekta, ovdje je gotovo isključivo bila riječ o gradnji po mjeri za poznate korisnike.

U Hrvatskoj je to bio slučaj s Mercatorom koji je još 2008. potpisao ugovor o predzakupu za 32.000 kvadrata skladišnog i uredskog prostora građenog po svojoj mjeri i potrebama u Logističkom parku Zagreb, a useljenje se očekuje krajem druge polovine 2011. To je ujedno bila i najveća pojedinačna transakcija ove vrste u Hrvatskoj. Pored Mercatora, još je jedan veliki međunarodni trgovački lanac zadovoljio svoje potrebe za skladišnim prostorom u Logističkom parku Zagreb. Spar je krajem 2010. i početkom 2011. uselio u skladište ukupne veličine 22.000 kvadrata.

Kako je dostupnost vrhunskih logističkih prostora postupno padala uslijed povećanja novozakupljenog prostora i ograničene gradnje, ukupna razina nepopunjenosti se stabilizirala. Dok se obrasci razlikuju ovisno o zemlji i tržištu, većina raspoloživih korištenih skladišnih prostora u mnogim zemljama loše je kvalitete, neprikladna za učinkovite logističke operacije i, stoga, nekonkurentna u odnosu na novu ponudu.

Tijekom protekle dvije godine, nominalne su zakupnine pale, a zakupnici su bili u mogućnosti osigurati i dodatne poticaje; kao na primjer produžene periode oslobođene od plaćanja zakupnine i doprinose troškovima uređenja.

"Očekujemo da će se potražnja i ponuda uravnotežiti, te da će se tijekom godine stvoriti manjak novog i kvalitetnog prostora na nekim lokacijama," smatra suradnik u King Sturgeovom odjelu za istraživanje Aleksandar Colpaert te dodaje kako će se developeri nastaviti fokusirati na gradnju po mjeri za poznate zakupnike, iako bi neki mogli promicati špekulativnu gradnju na etabliranim logističkim tržištima, osobito ondje gdje su već osigurali predzakup značajnijih površina.

Kako očekuju u King Sturgeu zakupnine za postojeće objekte će se stabilizirati, a poticaji zakupnicima smanjiti. Nastat će takozvano dvojno tržište na kojem će zakupnine za objekte građene po mjeri biti više od onih koje prevladavaju kod već postojećih projekata, odražavajući više troškove gradnje i veću razvojnu vrijednost.

Investicijsko tržište

Potražnja investitora u sektoru logističkih i industrijskih nekretnina značajno je porasla tijekom 2010. Transakcije u Europi dosegle su razinu od 10,7 milijardi eura, što je 55 posto više u odnosu na 2009., prema RCA (Real Capital Analytics). Interes investitora bio je najjači u Velikoj Britaniji, Francuskoj i Njemačkoj, udio kojih je u ukupnim transakcijama činio više od 65 posto od ukupnih transakcija u 2010.

Potražnja investitora ostala je fokusirana na prvoklasne nekretnine, s kvalitetnim zakupcima i dugoročnim zakupima. Međutim, i dalje postoji potražnja za dobrim projektima sekundarne kvalitete na održivim lokacijama, iako teže dostupno financiranje bitno ograničava investicijsku aktivnost. No, lošiji projekti sekundarne kvalitete privlače vrlo malo interesa.

Kao posljedica potražnje investitora, stope prinosa za prvoklasne nekretnine ove vrste su se značajno smanjile, naročito na najvažnijim zapadnoeuropskim tržištima kao što su Velika Britanija, Francuska i Njemačka. U srednjoj Europi, stope prinosa za prvoklasne nekretnine također su se, u drugoj polovini 2010., smanjile. Primjera radi, u Varšavi, Pragu i Bratislavi došlo je do smanjenja za 25, 50 odnosno 75 baznih bodova tijekom godine, da bi se na kraju 2010. stope prinosa stabilizirale na 8,25 posto. Tijekom godine došlo je i do povećanja jaza između stopa prinosa za prvoklasne prostore i onih lošije kvalitete, jer je stopa kod potonjih značajno porasla odražavajući time sporiji rast potražnje za takvim nekretninama.

"Stope prinosa za logističko-industrijske prostore na kratki rok ostat će prilično stabilnima na većini zapadnoeuropskih tržišta, ali središnja i istočna Europa mogle bi svjedočiti daljnjem smanjenju stope prinosa zbog povećane potražnje investitora i niže razine očekivanog rizika', smatra Aleksandar Colpaert.