Iako novi podaci Porezne uprave godine potvrđuju još veći pad prometa u odnosu na 18 posto iz 2005., oglašene cijene stanova rastu.
Dubravko Ranilović, predsjednik Udruženja poslovanja nekretninama pri HGK i vlasnik agencije Kastel, jedna je od rijetkih osoba koja već duže pokušava ohladiti uzavrelo tržište nekretnina u Hrvatskoj. Za razliku od mnogih, smatra da realne cijene nekretnina ne rastu već da stagniraju, a u nekim dijelovima Zagreba čak i padaju. Tvrdi da se u medije namjerno plasiraju krivi podaci i prenapuhane cijene kako bi se manipuliralo tržištem.
Odakle potječu netočni podaci o cijenama i tko ih plasira u medije?
- To prije svih rade prodavatelji koji oglašavaju svoje nekretnine u besplatnim medijima kao što su besplatni oglasi i besplatni portali kojih ima sve više. To također rade neki mediji koji vole objavljivati ekstreme jer samo su ekstremi interesantni čitatelju. Promoviraju se iznimno visoke cijene nekretnina. U posljednje se vrijeme pojavio problem indeksa cijena nekretnina koje objavljuju časopisi i portali koji oglašavaju nekretnine. Oni na temelju tzv. oglašenih cijena nekretnina izračunavaju indekse njihova kretanja. Iako su metode računanja uglavnom točne, rade se na nepouzdanim uzorcima podložnim manipulaciji. Brojke o broju nekretnina u ponudi su netočne. Puno se manje nekretnina prodaje nego što je to objavljeno zato što oglašivač može staviti u ponudu što i koliko god želi bez ikakvih posljedica. Budući da je takvim medijima iz marketinških razloga važna samo kvantiteta oglasa, oni ih ne provjeravaju. Ne znaju jesu li duplirani, postoji li uopće oglašena nekretnina u čijem je vlasništvu, ne razvrstavaju ih po kvaliteti, lokaciji i slično. Ima ljudi koji prodaju svoje nekretnine po nerealno visokim cijenama pa onda takvi oglasi stoje godinama. Prodaja jedne nekretnine može biti oglašena deset puta ili na portalu može biti pedeset stanova koji uopće ne postoje. I onda se na temelju takvih podataka izvlače indeksi cijena koji pokazuju da one rastu. A sve to se zasniva na subjektivnom mišljenju ljudi o cijeni nekretnina koje prodaju. U Hrvatskoj uzorak nije velik, na njega se lako može utjecati.

Kome je u interesu da stvara nerealnu sliku o rastu cijena nekretnina?
- Zapravo nikom jer će na kraju svi izgubiti. Pojedinim investitorima uvijek odgovara da se u medijima stvara slika da cijene nekretnina rastu. Ljudi nam znaju doći i reći da žele prodati stan u lošijem dijelu Zagreba po cijeni od 3000 eura za četvorni metar. Kada ih upozorimo da je to nerealno, odgovaraju nam da će ga ipak oglasiti na Internetu jer je oglas besplatan pa ga možda netko ipak možda kupi. Onda se od tako prikupljenih podataka formira indeks cijena koji se plasira u medije. Nije problem u portalima nekretnina jer su i oni poželjni i potrebni tržištu nekretnina. Problem je u vjerodostojnosti prikupljenih podataka. Kada bi oglašivač morao platiti objavljivanje oglasa, ostali bi samo oni koji stvarno prodaju nekretninu. Uzorak bi bio manji, ali kvalitetniji.
Kakvo je stvarno stanje?
- Prema podacima porezne uprave, prošle je godine promet nekretninama pao 18 posto. U Hrvatskoj je 2004 godine realizirana kupoprodaja oko 105 tisuća nekretnina, a 2005. samo 87 tisuća. U prvom polugodištu 2006. porezna uprava bilježi 20 do 30 posto manje zahtjeva za razrez poreza o kupoprodaje nekretnina nego prošle godine u ovo vrijeme. Cijene ne rastu već stagniraju, a u nekim dijelovima Zagreba počele su čak i padati. Znači, imamo trend pada trgovanja nekretninama, a ljudi istovremeno za svoje nekretnine traže sve višu cijenu. Tu nešto nije u redu. To je upravo ta lažna slika koju ne temelju nevjerodostojnih podataka plasiraju u medije. Realan uzorak bi bio na ljudima koji moraju prodati nekretninu u tri mjeseca. Ne može se uzorak raditi ne nekome tko je oglasio prodaju i sada mu oglas stoji godinama. Moramo gledati podatke realiziranih cijena i ostvarenii promet, a ne mjeriti subjektivni stav o cijeni. Činjenice su da pri realizaciji imamo pad cijena i pad prometa.

Zašto dolazi do pada prometa nekretnina?
- To se događa zato što nema dugoročno planirane stambene politike koja bi mogla nadoknaditi manjak nekretnina za stanovanje, već cijelo stanovanje počiva na pojedinim investitorima koji, naravno, u sebi nemaju socijalnu komponentu, a to se od njih, na kraju, ni ne očekuje. Drugi je razlog u previsokim cijenama i nemogućnosti ljudi da otplaćuju visoke stambene kredite. Danas se dobro prodaju isključivo stanovi koji stoje do 100 tisuća eura. Tržište treba svesti u realne okvire. Ne može stan na istoj lokaciji a različite kvalitete jednako stajati.

Kako prenapuhane cijene mogu utjecati na tržište nekretnina?
- Tržište nekretnina je po svojoj prirodi inertno. Građevinski investitor planira danas po kojoj će cijeni prodati nekretninu za godinu dana. Ako planira na nerealnim osnovama, to može biti katastrofalno. Neće je uspjeti prodati. Morat će drastično snižavati cijenu i na kraju će poslovati s gubitkom i propasti. Sa sobom će povući i cijeli lanac od građevinske industrije do svih popratnih službi koje sudjeluju u trošku izgrađenog kvadrata. To može dovesti do sloma tržišta nekretnina. Svi u građevinskom lancu žele zaraditi jer smatraju da cijene rastu. Zato su u relativno kratkom vremenu znatno poskupjeli građevinski materijali, zemljišta, kao i razne komunalne naknade. Sve je to opteretilo investitore koji se ipak nadaju zaradi vodeći se trendovima rasta cijena. No to su oglašene cijene, a realnost je nešto sasvim drugo.

Neće li onda pasti i cijene stanova?
- Hoće, ali bi mi voljeli da do pada dođe postepeno a ne naglo jer će na taj način biti ugrožena egzistencija mnogih investitora koji neće imati kome prodati svoje nekretnine. To neće biti dobro za državu jer će ubrati manje poreza, a svakako ni za nas koji živimo od nekretnina.
Pokušavate li vi kao agencije utjecati na ljude da ne oglašuju previsoke cjene?
- Na žalost, imamo malo uspjeha u tome. Ljudi nam dolaze i kažu da cijene rastu, pročitali su u novinama. I onda se i mi i oni šest mjeseci mučimo kako bi smo im prodali nekretninu po nerealno visokoj cijeni. No dok se klijent sam ne uvjeri u to, ne želi spustiti cijenu. Prema našem iskustvu, ozbiljan prodavatelj prosječno nakon pola godine prihvati našu sugestiju i ponudi svoju nekretninu po realnoj cijeni. Hrvatsko tržište nekretnina danas živi u ovom međuprostoru od 6 mjeseci u kojem netko drži nerealno visoku cijenu svoje nekretnine. Na temelju toga kreiraju se ulazne cijene koje su realno manje 15 do 20 posto.

Kako onda procijeniti realnu vrijednost nekretnine?
- Tri su kriterija za to. Jedan je usporedna vrijednost, odnosno za koliko je na istoj lokaciji pod istim uvjetima prije prodana neka nekretnina. To je nabolja i najrealnija metoda. Zatim se procjenjuje građevinska vrijednost nekretnine. Treći način procjene je računanje mogućnosti kapitalizacije nekretnine, odnosno koliko se na nekoj nekretnini može zaraditi. Spoj tih metoda najbliži je tržišnoj cijeni.

Kakva je danas kapitalizacija vrijednosti nekretnina na tržištu?
- Da bi ste nominalno otplatili nekretninu putem najma, danas vam treba prosječno 25 godina. Nekad je taj rok bio do 15 godina. Više se uopće ne isplati kupovati nekretnine da bi ste ih iznajmljivali. Pogotovo nekretnine za stanovanje.

Vrijedi li takva situacija samo za Zagreb ili i šire?
- Slična je situacija sa stanovima i apartmanima na moru. Prodaju se samo oni najmanjih kvadratura koji su najjeftiniji. U Hrvatskoj je općenito na djelu negativan trend da se grade nekretnine male kvadrature i da svi živimo u malim stanovima. A sve to zbog prenapuhanih cijena.

Kako to utječe na poslovanje agencija za promet nekretninama. Nema li ih sada već previše na tržistu?
- Nije agencija svaki čovjek koji vas nazove doma i ponudi se da vam proda stan. Njega nije briga za realne i nerealne cijene jer on ne zapošljava ljude i ako propadne, ima drugi posao kojim se bavi. Novac od provizije mu je samo dodatni izvor prihoda. Pojedinaca koji se nelegalno bave posredovanje u dnevnim je oglasima oko 30 posto. Smatram da je u Hrvatskoj među 500 agencija najviše 50 kvalitetnih tvrtki koje se ozbiljno bave posredovanjem u prometu nekretnina. Očekujemo da novi zakon o licenciranju agenata poboljša stanje.

Kako pronaći i ocijeniti pravu agenciju koja će vam prodati nekretninu?
- Apeliram na ljude da ne povjeravaju posredovanje putem telefona. Ljudi misle da će lakše prodati nekretninu ako posao povjere što većem broju agencija. To nije istina. Treba odabrati jednu, maksimalno dvije ali kvalitetne agenciju i onda pratiti kako rade.
Nerealne cijene i mala kvaliteta
Kako nerealno visoke cijene utječu na zaduživanje građana?
- Visoke cijene nekretnina iscrpljuju korisnike kredita i pospješuju dodatno zaduživanje. A što ako se dogodi da banke povećaju kontroling, što od njih zahtijeva HNB, i postrože uvjete za dobivanje kredita? Znamo da se promet nekretninama naglo povećao početkom 2000. godine kada su banke na tržištu počele nuditi povoljne stambene kredite. Ako se ta pipa zatvori, srušit će se cijelo tržište.

Kako će se po vama kretati cijene nekretnina sljedećih godina?
- Cijene kvalitetnih nekretnina na atraktivnim lokacijama i dalje će rasti. Međutim, njih će kupovati samo 10 do 15 posto ljudi koji imaju veća primanja i koji si to mogu priuštiti. Ne smije se dogoditi suluda situacija kao danas da je razlika između cijene kvadrata u neurbaniziranom predgrađu i luksuznijih stanova u središtu grada svega 10 do 20 posto. To, jednostavno, nije realno.
izvor: www.poslovni.hr