Jones Lang LaSalle je prisutan na većini međunarodnih tržišta što im je omogućilo provesti kratku anketu među kolegama u zemljama središnje i istočne Europe koje su članice EU kako bi kvantificirali utjecaj ulaska u EU na ta tržišta.

Općeniti stav stručnjaka jest poboljšanje tržišta zakupa nakon pristupanja Europskoj uniji na svim ključnim tržištima nekretnina, no iz sadašnje perspektive ipak je teško sa sigurnošću ustvrditi da li je to posljedica ulaska u EU ili rezultat povoljnih makroekonomskih uvjeta u trenutku pristupanja tih zemalja EU.

Investicije

Vrlo je teško procijeniti utjecaj pristupanja Europskoj uniji na investicijskom tržištu, posebice ako se uzme u obzir dugotrajna kriza u eurozoni, nedostatak likvidnosti i investitori koji su u sadašnjim uvjetima općenito nespremni preuzimati značajnije rizike. Iako u Jones Lang LaSalle predviđaju kako ulazak u Uniju vjerojatno neće donijeti momentalno povećanje svih aktivnosti na tržištu kako se neki nadaju, ipak vjerujemo da će ulazak u uniju dati nadu i poticaj nekretninskom sektoru.

Predviđaju kako će Hrvatska nakon ulaska u Europsku uniju biti u fokusu određenih investicijskih fondova koji prethodno nisu bili zainteresirani za investiranje u Hrvatskoj.

Iako možda neće pružiti najprecizniji dojam, moguće je razmotriti utjecaj ulaska u EU na zemlje središnje i istočne Europe. Na primjer, Bugarska, koja je pristupila Europskoj uniji u 2007. godini, zabilježila je gotovo dvostruko veći obujam transakcija u 2008. godini u odnosu na zadnju godinu prije pristupanja (2006.godina), dok je Rumunjska zabilježila povećanje od 10% u istom razdoblju.

Analizom podataka iz Češke, Mađarske i Poljske, tri zemlje koje su ušle u Europsku uniju 2004. godine, zaključuju kako te zemlje bilježe povećanje investicija na tržištu nekretnina od 57%, 236% i 84% uzevši u obzir podatke iz 2003. i 2005. godine. Iako su se gospodarski uvjeti u Europskoj uniji značajno pogoršali u odnosu na vremena kada su te zemlje pristupale EU, statistika i iskustva tih zemalja ipak daju nadu vlasnicima nekretnina u Hrvatskoj.

Ipak, ne očekuje se kako će Hrvatska iznenada privući investitore nesklone riziku - međutim, vjeruju kako će privući pažnju oportunističkih investitora koji će prepoznati prilike i izvan sada glavnih odredišta kapitala. Smatraju kako cijene nekretnina neće rasti i očekujemo značajno realnija očekivanja lokalnih vlasnika nekretnina.

Uredske nekretnine

Poljska, Rumunjska, Slovačka i Češka bilježe porast potražnje za uredskim prostorima nakon pristupanja u Europskoj uniji. Rezultati našeg istraživanja pokazali su kako je ovo rezultat dolaska međunarodnih tvrtki koje su željele povećati svoju prisutnost u ovim zemljama putem otvaranja regionalnih ureda, ali također i kao rezultat otvaranja „outsourcing" ureda za administrativne poslove u ovim zemljama.

Općenito tvrtke percipiraju kako ulazak u EU donosi veću pravnu i financijsku sigurnost, kao i veću transparentnost na tržištu. Moramo napomenuti kako se u Češkoj, uz povećanje aktivnosti putem izravnog ulaska novih tvrtki na tržište, dogodio i porast aktivnosti kroz veći volumen akvizicija lokalnih tvrtki.

Iako su rezultati ankete pokazali kako su ranije spomenute zemlje članice EU zabilježile povećanu aktivnost na tržištima, prilikom donošenja suda o razvijaju situacije na Hrvatskom tržištu moramo biti potpuno svjesni činjenice kako su ove zemlje pristupile Europskoj uniji u znatno drugačijim gospodarskim vremenima, kada je dostupnost kapitala bila puno veća i kada je mnogo tvrtki bilo u potrazi za proširenjem poslovanja i prostora.

U Zagrebu ne očekujemo povećani interes za gradnjom novih uredskih prostora budući da već postoji ponuda uredskih prostora koja je iznad razine potražnje.

Maloprodajne nekretnine

Analize ankete također potvrđuju povećanu aktivnost na maloprodajnom tržištu te ulazak brojnih novih maloprodajnih brandova. Nakon pristupanja Hrvatske Europskoj uniji neki od značajnih međunarodnih brandova planiraju otvoriti svoje trgovine, dok drugi počinju razmatrati Hrvatsku kao poželjnu destinaciju za ekspanziju. Brandovi za koje je razmjerno sigurno kako dolaze na Hrvatsko tržište jesu sportski brand Dechatlon koji je u naprednoj fazi pregovora za otvorenjem brojnih trgovina u Hrvatskoj nakon 1. srpnja, te turski brand Koton koji dolazi na hrvatsko tržište i planira otvoriti trgovinu u trgovačkom centru Westgate.

Iako ne postoji sumnja kako ulazak u EU pogoduje trgovačkim brandovima koji dolaze u zemlju, malo je vjerojatno kako ćemo vidjeti značajne, temeljite promjene u Hrvatskoj. Sadašnji ekonomski uvjeti ne ohrabruju trgovce za ulazak na nova tržišta, a oni koji razmatraju širenje na druga tržišta uglavnom se usredotočuju na veća tržišta gdje je povrat ulaganja veći. Ključni nedostatak Hrvatske je veličina njezina tržišta, s dominantnim Zagrebom i kontinuranim padom broja stanovnika u manjim gradovima. Trgovački brandovi koji razmatraju Hrvatsku žele ući na naše tržište putem franšiznih partnera.

Budući da smatramo kako je zagrebačko tržište zasićeno trgovačkim centrima, ne predviđamo gradnju novih trgovačkih centara, osim završetak projekata koji su u izgradnji. Vjerujemo kako će doći do gradnje i razvoja regionalnih maloprodajnih retail parkova.

Skladišno-logističke nekretnine

Hrvatska ima jedinstvenu zemljopisnu lokaciju kojom omogućava „developerima" i korisnicima skladišno-logističkih nekretnina lakše obavljanje poslovnih aktivnosti. Kao glavni grad i gospodarsko središte, Zagreb ima najveće koristi od aktivnosti na tržištu.

Nakon ulaska u EU Hrvatska će postati dio jedinstvenog tržišta što će rezultirati povećanim kretanjem roba. Sloboda kretanja roba jedna je od temeljnih sloboda na zajedničkom tržištu i kao takva omogućiti će hrvatskim proizvodima da bez prepreka pronađu svoj put do tog tržišta.Eliminacija prepreka za trgovinu osigurava jednak tretman za sve proizvode a otvaranje nacionalnih tržišta i omogućiti će natjecanje većem broju tvrtki.

Tvrtke koje prodaju svoje proizvode na zajedničkom tržištu imaju neograničen pristup do više od 500 milijuna potrošača u Europskoj uniji. Slobodno kretanje roba omogućiti će većem broju hrvatskih proizvoda da stignu do europskog tržišta i, u isto vrijeme omogućiti će veći broj stranih proizvoda na hrvatskom tržištu.

S očekivanim povećanjem kretanja roba, očekujemo veću potreba za kvalitetnim logističkim prostorima za uvoz i izvoz.

Nakon pristupanja Europskoj uniji, Hrvatska će postati dio Transeuropske prometne mreže. Definirano je ukupno 10 koridora, poznatiji kao koridori osnovne mreže na području EU, a Hrvatska će se moći priključiti na tri od ukupno 10 koridora: Mediteranski, Baltičko-Jadranski i Strasbourg - Dunav.

Stambene nekretnine

Ne očekujemo da će ulazak u EU uzrokovati značajne promjene na stambenom tržištu, naročito u Zagrebu, gdje su cijene stambenih nekretnina pod pritiskom zbog kontinuiranih nepovoljnih gospodarskih prilika i prekomjerne ponude.

Ipak, očekujemo kako bi nekretnine na jadranskoj obali mogle zabilježiti povećanje aktivnosti. S kontinuiranim poboljšanjem i razvijanjem hrvatske turističke sezone očekujemo sve veći interes građana EU za kupnjom apartmana ili kuća za odmor na našoj obali. Ipak, ne očekujemo značajnije povećanje volumena niti vrijednosti u kratkom roku budući da su mogućnosti financiranja u eurozoni i dalje vrlo ograničene..

Ulazak u EU događaj je za koji se Hrvatska već dugo vremena priprema. Iako ne postoji sumnja kako će njen ulazak u Uniju imati pozitivan utjecaj na tržište nekretnina, naglašavaju se nepovoljni ekonomski uvjetikoji ipak ograničavaju pozitivne učinke koje su zabilježile ranije priključene članice EU. Veliki potencijal nalazi se u nedovoljno razvijenom sektoru industrijskih i skladišno logističkih nekretnina. Također očekuje se povećanje volumena investicijskih transakcija na tržištu nekretnina.