Društva koja upravljaju nekretninskim fondovima nemaju imovinu koja im nosi dostatne prihode, a problematično tumačenje zakona od njih traži više ulaganja u same nekretnine, a ne u tvrtke koje posjeduju nekretnine i ostala povezana društva.

Ako se zakonodavni okvir za ulaganja zatvorenih nekretninskih fondova uskoro ne prilagodi okviru Europske unije i ne smanje se regulatorni zahtjevi, perspektiva domaćih nekretninaca mogla bi postati još depresivnija.

S tržišta je nestao HBP Real, a Jadran Kapital je pred likvidacijom pa će jedini predstavnici te nekoć zanimljive branše ostati Quaestus, Proprius i Terra Invest.

Takav razvoj događaja zapravo ne čudi jer je poslovanje u segmentu nekretninskih fondova skupo, pogotovo u uvjetima kad većina nekretninskih fondova nema imovinu koja im nosi dostatan prihod, a istodobno su regulatorni zahtjevi visoki. Troškovi se procjenjuju na oko sedam posto vrijednosti imovine fonda, što za dioničare očito postaje neodrživo.

Zanimljivo, jedan od sugovornika Business.hr-a kazao je kako ti fondovi danas imaju sve više prilika za ulaganje u razne projekte, daleko više nego prije dvije godine, a situacija na tržištu nekretnina i dalje pokazuje znakove poboljšanja. No problematično tumačenje zakona od nekretninaca traži više ulaganja u nekretnine, a ne u tvrtke koje posjeduju nekretnine i ostala povezana društva.

Najsvjetliju perspektivu dosad je imao Quaestus, najmlađi i najveći nekretninski fond čija je imovina procijenjena na 192 milijuna kuna. Međutim taj je fond oglasio rasprodaju cjelokupnog nekretninskog portfelja. Riječ je o pet nekretninskih projekata na koje se odnosi više od 70 posto neto vrijednosti imovine fonda, a svaki od njih zasebno je društvo s ograničenom odgovornošću - Majerovo, P.B. Žitnjak, Hlad poljoprivreda, P.B. Inženjering i G-klasa.

Usklađivanje portfelja
Oglasom se ispunjavaju nalozi iz Hanfina rješenja izdanog u siječnju ove godine kojim se traži redistribucija strukture ulaganja. Naime, Hanfa je rekla da struktura portfelja nije u skladu s prospektom fonda, odnosno da se ta društva u knjigama ne mogu voditi kao nekretninska, već kao trgovačka društva pa je Quaestusu naloženo usklađivanje portfelja s prospektom fonda. Stoga im je Hanfa, među ostalim, naložila da ulaganje u društva s ograničenom odgovornošću smanje do razine od 30 posto portfelja.

Promjenom zakonodavnog okvira svi nekretninci mogli bi ulagati u ta društva, u čemu i jest suština problema.

Pod krilom pulskog Terra Investa posluju dva nekretninska fonda - Terra Firma i Terra Mediterranea. U portfelju Terra Firme, prema posljednjim podacima, više od 60 posto imovine nalazi se u nekretninama, 26 posto u poslovnim udjelima u društvima koja kao spojena društva pripadaju fondu, a 12 posto imovine je u depozitima. Prema podacima sa ZSE-a, u portfelju drugog ZIF-a, Terra Mediterranea, čak je 78 posto imovine u nekretninama, 18 posto je u poslovnim udjelima, a oko tri posto u depozitima.

Problem u Terra Firmi i Terra Mediterranei počeli su još tijekom 2009. godine, što je rezultiralo gubitkom. Tijekom 2010. godine nastavljeno je smanjenje poslovne aktivnosti kao posljedica bitno usporenih investicijskih ciklusa, kako na tržištu nekretnina tako i u sektoru graditeljstva, ali i opće situacije u gospodarstvu.

Zbog smanjenja gospodarskih aktivnosti ti su fondovi zapali u financijske teškoće, što je dovelo do neusklađenosti izvora financiranja s ročnošću dospjelih obveza te smanjenja likvidnosti i u konačnici rezultiralo blokadom žiroračuna 1. prosinca prošle godine.

Početkom travnja ove godine započela je realizacija jednog u nizu projekata nakon čega je račun deblokiran.

"Te su okolnosti podloga za vjeru Uprave u bolje poslovne rezultate u ovoj i sljedećim poslovnim godinama", poručila je Uprava u jednom od izvještaja.

Nade nije bilo za HPB Real, koji je likvidiran u prvoj polovici ove godine. "Likvidacija je provedena zbog loših uvjeta na tržištu nekretnina u Hrvatskoj, a HPB Invest u skoroj budućnosti nema namjeru ponovno pokretati nekretninski fond", rekli su u HPB-u.

Prema posljednjim podacima objavljenima na Burzi, imovina HPB Reala u likvidaciji iznosila je nešto više od 30 milijuna kuna, a dionice su izlistane s burze 31. svibnja ove godine.

Likvidacija
Jadran Kapital, zatvoreni investicijski fond za ulaganje u nekretnine, uskoro će prestati postojati.

Otvaranje likvidacijskog postupka fonda s neto imovinom od 63 milijuna kuna ujedno je najzanimljivija odluka čije se donošenje predlaže u sazivu za redovnu glavnu skupštinu Jadran Kapitala, koja bi se trebala održati 24. kolovoza.

Jadran Kapital je početkom svibnja održao izvanrednu glavnu skupštinu na kojoj je dogovoreno pokrivanje gubitka iz 2009. Tada je fond izgubio 3,5 milijuna kuna. Taj će se iznos pokriti iz dobiti prethodnih godina (u iznosu od 1,4 milijuna kuna), dok će se ostatak od dva milijuna kuna pokriti dobiti iz budućih godina.