Otkada je 2008. godine kriza zahvatila cijeli svijet, brojni su Amerikanci bankorotirali i ostali bez domova kupljenih na kredit i pod hipotekama koje više nisu mogli otplaćivati. Međutim, najnovija istraživanja provedena među američkim iznajmljivačima, građevinarima, bankarima i kupcima pokazuju rast potražnje na tržištu stambenih nekretnina diljem SAD-a.

Situacija se polako vraća na pretkiznu i velik broj Amerikanaca sada, kada ponovno radi, želi izbjeći plaćanje previsokih najamnina za unajmljene stanove, kupujući domove koji su za trećinu jeftiniji od onih u travnju 2006., kada su cijene bile na vrhuncu.

Tako su posljednjih mjeseci cijene nekretnina u Americi na najnižoj razini od 2002. godine. Međutim, velik povratak kupaca na tržište stambenih nekretnina ne bi bio moguć bez znatne pomoći američke vlade, posebice Federalne agencije za stambene nekrenine, koja je osnovana davne 1930. godine kao posljedica Velike depresije.

Broj domova kupljenih na kredit te agencije naglo je porastao posljednjih godina, dosegnuvši vrhunac prošle 2011. Sve veći broj Amerikanaca koji su bili spremni upustiti se u avanturu kupnje svoga doma u kriznim vremenima jednostavno nije ispunjavao stroge uvjete za dobivanje kredita domaćih banaka, kao ni kompanija Fannie Mae i Freddie Mac, koje su 2008. spašene vladinim akcijama i novcem poreznih obveznika nakon velikih gubitaka.

Prilagođeni programi

Ben Bernanke, čelnik Federalnih rezervi, nedavno je kazao da su američke banke postale stroge u dodjeli stambenih kredita pa je odbijeno previše potencijalno dobrih i redovitih platiša, što dodatno zamrzava ionako pasivno tržište nekretnina. Dodao je da sumnja u to da će bankovne politike uskoro popustiti i pokazati želju za promjenom.

Stoga je Federalna agencija za stambene nekretnine odlučila uskočiti i poduprijeti kreditima sve koji su zbog krize posljednjih godina ostali bez domova, a žele ih otkupiti.

Krediti te agencije poduprti vladinim institucijama zabilježili su rekordnu potražnju prošle 2011. godine. Udjel kuća kupljenih tim kreditima u 2011. iznosio čak 30 posto, a u 2005. znatno manjih 4,5 posto. Analitičari tržišta nekretnina očekuju još veći rast potražnje.

„Međutim, to nisu uobičajeni programi namijenjeni uobičajenim kupcima kuća", objašnjava Greg McBride, financijski analitičar s portala Bankrate.com. Konvencionalni stambeni krediti imaju niže kamatne stope od onih agencijinih, ali zahtijevaju puno više iznose pologa i osiguranja, pri čemu primanja korisnika moraju biti znatno viša i sigurnija.

Upravo je to agencijina primarna zadaća: osigurati dobivanje kredita za kupnju doma obiteljima koje zbog preniskih primanja ne bi mogle dobiti kredit od banaka. Ipak, brojni analitičari i ekonomisti upozoravaju da takvi krediti imaju mnogo negativnih strana.

Neki tvrde da je vlada našla samo još jedan način punjenja proračuna privatnim kapitalom, a drugi agenciji zamjeraju nedovoljne mjere osiguranje od nevraćanjakredita.

Rizične situacije

Upozoravaju da bi se brojni krediti lako mogli pokazati lošima te da ih osiguranje neće moći pokriti.

Boje se i dodatnog pada cijena kvadrata, ali i kupovne moći i potražnje. U tom slučaju ni ponovna prodaja neotplaćenih nekretnina ne bi dolazila u obzir kao pokriće za loše kredite. Agencija pak stavlja korisnike u vrlo rizične situacije.

Većina njih ima mala primanja, a kamate na kredite više su od uobičajenih pa bi se najmanje 15 posto kredita u konačnici moglo pokazati loše, predviđaju analitičari.

Od 2007. godine Sjedinjene Američke Države zabilježile su 4,2 milijuna neotplaćenih stambenih kredita, a analitičari očekuju da bi ta brojka mogla skočiti i do šest milijuna do 2014. godine. Velik udjel čine i oni koji su mogli otplatiti kredite, ali zbog vlastite komocije odlučili su proglasiti bankrot.

Iz te agencije tvrde da svaki korisnik njihova kredita mora dokazati da one prijašnje nije mogao otplatiti zbog opravdanih razloga, poput gubitka posla ili smanjenja plaće, a ne zbog nebrige i neodgovornosti.

Bilo kako bilo, ti su krediti bez obzira na mane privukli mnoge građane, kao i građevinare koji su jedva dočekali prodati nekretnine predugo zamrznute na umrtvljenom tržištu. Ostaje vidjeti hoće li cijeli plan izvući tržište ili ga ponovno gurnuti u krizu.