Nakon dugotrajnih priprema ovih dana ugledao je svjetlo dana prijedlog zakona koji uređuje osjetljivu temu stambenog kreditiranja. Novi propis trebao bi pravila stambenog kreditiranja uskladiti sa standardima Europske unije i tako osigurati da se Hrvatskoj ne dogodi neki novi slučaj švicarac.

Prijedlog Zakona o stambenom potrošačkom kreditiranju, koji je još lani najavio bivši ministar financija Boris Lalovac, uređuje širok spektar pitanja - od ugovora o stambenom potrošačkom kreditu, informiranja potrošača, procjene kreditne sposobnosti potrošača, do pružanja usluga kreditnog posredovanja i savjetovanja, nadzora vjerovnika i kreditnih posrednika te zaštite prava potrošača

Uvođenjem novog propisa problematika stambenog kreditiranja izdvaja se iz postojećeg Zakona o potrošačkom kreditiranju i usklađuje s EU direktivom za stambene i ostale kredite osigurane nekretninom stambene namjene.

Potrošač mora biti informiran o rizicima

Značajan dio zakona posvećen je informiranju potrošača s ciljem da prosječni građanin prije donošenja odluke dobije sve bitne podatke o kreditnom odnosu. Pravila informiranja pokrivaju oglašavanje i promidžbene sadržaje u vezi sa stambenim kreditiranjem kao i podatke koje je banka klijentu dužna prezentirati prilikom traženja kreditne ponude

Ako banka oglašava stambeni kredit i u oglasu navodi kamatnu stopu ili bilo kakve brojke koje se odnose na troškove kredita koje snosi potrošač, mora jasno objelodaniti i ostale ključne elemente kredita (vrstu kamatne stope, efektivnu kamatnu stopu, trajanje ugovora, iznos obroka, ukupan iznos koji plaća potrošač i dr.) i objasniti ih na reprezentativnim primjerima.

Kada potrošač traži ponudu kredita, banka mu mora učini dostupnim jasne i općenite informacije o postupku odobravanja ugovora o kreditu kao i savjetovanjima koje im u tu svrhu mogu pružiti savjetovališta za zaštitu potrošača. Također, banka mora prezentirati set informacija koji detaljno opisuje sve elemente kredita. Pritom je posebno definiran izračun efektivne kamatne stope koja iskazuje ukupne troškove kredita (kamate, naknade, poreze i sl.).

Usto, banka je dužna dati sve potrebne informacije na temelju kojih može usporediti njenu ponudu s drugim ponudama dostupnim na tržištu kako bi donio informiranu odluku. Za usporedbu ponuda, procjenu učinaka i donošenje odluke banka mora potrošaču ostaviti rok od najmanje 15 dana.

Banka mora omogućiti konverziju bez naknade

Kod stambenih kredita u stranoj valuti banka mora korisniku kredita bezuvjetno omogućiti valutnu konverziju kredita u kune ili, ako postoji mogućnost, u neku alternativnu valutu. Pritom ne smije naplaćivati nikakvu naknadu niti mijenjati sredstva osiguranja ili tražiti dodatna sredstva osiguranja. Također, ne smije tražiti procjenu vrijednosti stambene nekretnine kao uvjet za provedbu konverzije.

S druge strane, potrošač snosi sve ostale troškove vezane uz konverziju (solemnizacija ugovora, trošak javnog bilježnika i sl.). Konverzija iz jedne valute u drugu može se napraviti samo jednom u tijeku trajanja kredita.

Zakon jasno definira i parametre za određivanje promjenjive kamatne stope kao i maksimalnu visinu te stope.

Što ako potrošač nije suglasan s promjenom kamatne stope?

Promjenjiva kamatna stopa definira se kao zbroj ugovorenog parametra i fiksne marže banke. Fiksna marža mora se ugovoriti s promjenljivim parametrom i ne smije rasti tijekom otplate kredita. Promjenljivi dio kamatne stope može biti vezan uz jedan od pet parametara (EURIBOR, LIBOR, NRS, prinos na trezorske zapise Ministarstva financija ili prosječnu kamatna stopa na depozite građana u odnosnoj valuti), pri čemu promjena kamatne stope u jednom referentnom razdoblju ne može biti veća, odnosno kod smanjenja manja od promjena parametara.

Maksimalna promjenljiva kamatna stopa ne smije biti viša od prosječne kamatne stope stambene kredite uvećane za jednu trećinu.

U slučaju da potrošač nije suglasan s promjenom kamatne stope, ima pravo u roku od tri mjeseca prijevremeno otplatiti kredit bez plaćanja ikakve naknade.

Referente se ne smije stimulirati po broju sklopljenih ugovora

Zakon zabranjuje i neke bankarske prakse koje su se pokazale štetnima. Tako, između ostaloga, propisuje da se primici bankovnih službenika ne smiju vezati za broj odobrenih kreditnih zahtjeva. Na taj način sprečava se sukob interesa i sprečava moralni hazard koji se često pojavljuje u razdobljima kreditnog buma.

Također, odobravanje kredita banke ne smiju uvjetovati vezanim uslugama, osim policom osiguranja nekretnine pri čemu ne smiju diktirati osiguravajuću kuću s kojom će biti zaključena polica.

Javna rasprava o zakonu koji bi trebao onemogućiti samovolju banka i pružiti potrošačima sve bitne informacije za kvalitetnu odluku traje do četvrtka, 12. svibnja, a očekuje se da će zakon stupiti na snagu u drugoj polovici godine nakon što prođe kroz saborsku proceduru.

Zanimljivo je da dosad nije stigao nijedan komentar ili primjedba na tekst zakona što upućuje na to da i stručna javnost i zainteresirane strane u potpunosti podržavaju predložena rješenja.