Za razliku od europskog tržišta nekretnina koja je izišlo iz recesije i ima sve bolje pokazatelje u Hrvatskoj i regiji (Slovenija, Srbija i Bosna i Hercegovina) kriza još traje. Ukupno gledajući i globalno tržište nije u krizi i specifično je da naša regija iz duboke krize tržišta nekretnina ne izlazi već pet godina te da je neizvjesno kada bi kriza mogla završiti.

O uzrocima krize, koliko su uzroci u gospodarskoj krizi, a koliko u slabostima samog tržišta nekretnina, razgovarali smo s vlasnikom Lika nekretnina iz Otočca Ivanom Bižanovićem te Borom Vujovićem iz zagrebačke agencije za nekretnine Opereta.

Začarani krug

„Na žalost, ekonomska situacija u većini europskih država je puno bolja nego kod nas, neke od njih krizu nisu ni osjetile, tako da nema nikakve poveznice među tržištima. U navedenim državama je ulaganje isplativije i sigurnije nego kod nas. Očekujem da će se ipak određena količina investicija dogoditi na Jadranu s obzirom na njegovu posebnost", smatra Boro Vujović, vlasnik agencije Opereta.

„Građevinari koji duguju bankama su pod ovrhama, većini je imovina 'zamrznuta', ukoliko uspiju nešto prodati najprije se namiruje banka. To pitanje se ne riješava, banke ne žele uzimati stanove u svoje vlasništvo", rekao nam je Bižanović.

On dodaje kako su problem tržišta nekretnina i dalje pojedinci s „napuhanim" cijenama nekretnina po kojima se vode mnogi drugi prodavatelji. „Smatram da će se i ove godine prodati mali broj novih stanova, većinom se na tržištu kupuju stari stanovi i manje kuće. Malo je onih koji ne pitaju za cijenu nekretnine ako im se sviđa, ali to su strani državljani. Očekujemo propast i zatvaranje velikog broja privatnih agencija i time i otpuštanja radnika. U porastu je i rad na crno; neke kolege su zatvorili agencije i rade, a nad njima nema kontrole pa mogu raditi i iz privatnog stana ili lokalnog kafića, bitno je da posjeduju laptop i mobitel", opisao nam je vlasnik Lika nekretnina teško stanje na tržištu nekretnina.

„U Hrvatskoj je tržište nekretnina i dalje 'na koljenima', vrlo mali broj nekretnina se prodaje - nešto malo u Istri, sjevernom Primorju, Dalmaciji i na otocima. Lika i Slavonija gotovo da 'umiru', kaže Bižanović, upozoravajući da je stranih kupaca sve manje. Ističe kako postoji otpor kod investiranja u Hrvatsku, a u tome, kako smatra, nije problem novac i ideje, već domaća birokracija. Kao dodatne prepreke Bižanović izdvaja i izigravanje ugovora, preveliku 'papirologiju', nedorečenost zakona, gotovo mjesečna izmjena zakona...

„Cijene nekretnina su već na vrlo niskim nivoima, često ispod proizvodne vrijednosti, tako da je pitanje ima li prostora za dalji pad istih. Početkom ekonomskog oporavka doći će i do stabilizacije cijena nekretnina, ali neki ozbiljniji rast cijena nije realno očekivati u narednih nekoliko godina", mišljenja je Vujović.

I on smatra da su banke do sada suzdržano rješavale problematična potraživanja prema investitorima zbog nekih svojih unutarnjih pitanja. Dodao je kako se u zadnje vrijeme situacija mijenja i banke su počele otpuštati stanove po tržišnim cijenama. „Banke su spremne prodati stanove i riješiti sporna potraživanja. Nekoliko velikih projekata koji su zadnjih godina stajali nezavršeni počeli su se raditi, zbog dogovora svih strana", naglašava Vujović.

„Tržište nekretnina neće se značajnije pokrenuti dok god se ne popravi eknomska situacija i sentiment, koji je trenutno sve samo ne pozitivan. Nije realno očekivati bilo kakav rast cijena, ali se nadamo da će se povećati promet nekretninama s izlaskom iz recesije. Počelo se nešto događati na obali samim ulaskom u EU, ali ne dovoljno da bi mogli govoriti o oporavku", rekao nam je vlasnik agencije Opereta.

Pad cijena

„Vrijednost nekretnina od 2008. godine bilježi konstantan pad, a do sada je njihova vrijednost pala za 30 do 40 posto, a u nekim sredinama i preko 60 posto", rekao nam je Bižanović, dodajući kako očekuje i daljnji pad, sve dok se ne popravi gospodarska situacija u Hrvatskoj. „Stabilizacija stanja u nekretninskom sektoru očekuje se rastom BDP-a, a to je još najmanje dvije godine", naglašava vlasnik Lika nekretnina.

Na naše pitanje je li ima ikakvih naznaka kako bi se tržište moglo oporaviti, Bižanović tvrdi da smo dostigli dno gospodarske krize i depresije kakva u Hrvatskoj još nije bila.

„Ne naziru se pozitivni pomaci, nema slobode tržišta roba, kretanja kapitala, vrlo je otežana likvidnost, smanjuju se troškovi rada, sve je manji udio tržišta rada. Stanje je vrlo ozbiljno - ali nije alarmantno, nepovoljna je proizvodna struktura", objasnio je Bižanović.

Što se tiče legalizacije nekretnina, vlasnik Lika nekretnina nam je rekao kako je taj proces vrlo spor, da nema dovoljno zaposlenika u općinskim i gradskim uredima za provedbu legalizacije, odnosno da je mali broj službenika koji rješavaju predmete pa time i mali broj riješenih predmeta.

„Legalizacija svakako utječe na promet nekretninama i ondje gdje postoji interes kupca ne može se 'požuriti' niti zamoliti službenika da navedeni predmet stavi u prioritete. Sporost i tromost administracije je prisutna svugdje, kao i neljubaznost, inzistiranje na formalnostima...", kaže Bižanović.

„Proces legalizacije ide dosta sporo. U Zagrebu je riješeno jako malo predmeta, što koči prodaju, jer kupci ne žele riskirati s kupnjom nekretnine koja još nije dobila rješenje o izvedenom stanju. Inače, sama legalizacija je proces koji će omogućiti stavljanje na tržište nekretnina koje se dosad nisu mogle prodati", ističe Vujović.

Zbrka s certifikatima

„Početak godine donio je veliku zbrku na tržištu nekretnina, jer se ništa nije moglo oglašavati bez certifikata. I dalje postoji velika zbunjenost na tržištu, jer još uvijek nema točnog očitovanja što se smije, a što ne smije. Novost je da su sad certifikati potrebni i za nekretnine manje od 50 kvadrata, ako se nalaze u objektu koji je veći od te površine. Po tumačenju Ministarstva kulture web stranice agencija i specijalizirani oglasnici nisu mediji, tako da se može oglašavati bez certifikata. Potreba certificiranja je usporila i tako već sporo tržište, ali je donijela i novu kvalitetu na tržište. Kupci su počeli prepoznavati važnost certifikata i po njemu se određuje i cijena nekretnine; tvrdi Vujović.

Vezano za novonastalu situaciju oko energetske certifikacije zgrada, Bižanović je ustvrdio kako energetski certifikat u suštini ništa ne mijenja u prometu nekretnina, tek možda u većim i osvještenijim gradovima i kod visokoobrazovanih građana kojima taj komad papira nešto znači, ali, kako kaže, u dobrom dijelu Hrvatske ne znači ništa.

„Sada je bitno kupiti nekretninu koja odgovara kupcu po cijeni, lokaciji, kvadraturi, mjestu i položaju, okruženju i mnogo čemu, a taj certifikat nitko ne traži niti ga tko nadzire, niti je igdje potreban (ni prilikom sklapanja kupoprodajnog ugovora ne traži ga gruntovnica, porezna, javni bilježnik niti bilo tko drugi pa i većini kupaca nije bitan).

„Energetski certifikat otežava samo oglašavanje agencijama za nekretnine jer bez njega ne smijemo oglašavati nekretnine u dnevnom tisku, dok na internet stranicama agencija i specijaliziranim oglasnim portalima za nekretnine, prema tumačenju AEM-a (Agencije za elektroničke medije), nema zapreka za oglašavanje nekretnina bez energetskog certifikata", kaže Ivan Bižanović, ukazavši nam na još jedan apsurd s tržišta nekretnina.