Cijene stambenih nekretnina i dalje rastu, pri čemu je rast kod postojećih nekretnina brži nego kod novogradnje pa su cijene postojećih objekata porasle za 16,1 posto u prvom tromjesečju ove godine u odnosu na isto razdoblje lani, dok su cijene novih stambenih objekata rasle po osjetno nižoj stopi od 9,7 posto.

Podaci su to iz publikacije Nekretninski puls, kvartalnog izvještaja Zagrebačke banke i Arhivanalitike - Ekonomskog laba čiji su autori ekonomski analitičari Velimir Šonje i Ivica Brkljača, u suradnji s direktorom makroekonomskih i tržišnih analiza Zagrebačke banke Hrvojem Dolencem.

Nekretninski puls, kako je rečeno u utorak na predstavljanju, donosi analizu sektora građevinarstva i tržišta stambenih nekretnina. Plan je da izlazi kvartalno i bude dostupan online.

Jedan od ključnih elemenata izvještaja je indeks priuštivosti nekretnina (IPN), temeljen na kretanju cijena, dohotka i uvjeta financiranja. Za razliku od uobičajenih usporedbi cijena nekretnina i plaća, IPN u obzir uzima i kamatne stope na stambene kredite kao jedan od elemenata za izračun te tako mjeri koliki dio prosječne neto plaće odlazi na otplatu stambenog kredita za referentnu nekretninu.

Priuštivost bolja nego prije 20 godina

Nekretninski puls među ostalim je pokazao da je priuštivost stambene nekretnine bolja nego prije 20 godina.

Naime, IPN je oko 30 posto iznad razine iz 2002. godine, što proizlazi iz rasta dohotka, zaposlenosti, pada kamatnih stopa i rasta dostupnosti stambenih kredita, usprkos rastu cijena stambenih nekretnina. Za stan od 70 četvornih metara u novogradnji danas, prema zadnjim dostupnim podacima, u prosjeku treba 11,4 prosječnih godišnjih plaća, što je 25 posto manje nego 2008. godine.

Cijene stambenih nekretnina i dalje rastu pri čemu je rast cijena postojećih nekretnina brži od rasta cijena novogradnje.

Tako su u prvom tromjesečju ove godine cijene postojećih objekata porasle 16,1 posto, a novih stambenih objekata 9,7 posto u odnosu na sito razdoblje lani.

Glavni razlog, kako se navodi, vjerojatno se krije u tome što nove objekte uglavnom grade poduzetnici koji ne mogu dugo čekati prodaju, dok je među prodavateljima postojećih nekretnina vrlo mali broj onih koji su u žurbi s prodajom pa nemaju izraženu sklonost spuštanju svojih psihološki rezerviranih cijena.

Vidljiva je i razlika u porastu cijena po regijama pa je tako rast cijena na Jadranu blago usporio.

Šonje je kazao kako su indeksi priuštivosti nekretnina blago povećani početkom 2026. unatoč nastavku rasta cijena stambenih objekata.

"Pogledamo li dublje, samo priuštivost novogradnji bilježi rastući kratkoročni trend, ali novih izgrađenih stanova još uvijek je premalo s obzirom na potražnju", istaknuo je.

Kazao je i kako treba stvarati uvjete da se ponuda novih, kvalitetnih nekretnina poveća.

Rast cijena među najizraženijima u EU-u

Podaci iz publikacije pokazuju i kako je rast cijena stambenih nekretnina zadnjih nekoliko godina među najbržima u EU-u, ali pogleda li se duže vremensko razdoblje Hrvatska ne odskače.

Iako je rast cijena nekretnina u Hrvatskoj u proteklih tri do pet godina među najbržima u EU, pogled u dalju prošlost pokazuje umjereniju sliku rasta cijena, kaže se u publikaciji.

Rast cijena objašnjavaju gospodarskim rastom i realnom konvergencijom prema prosjeku razvijenosti EU-a.

Tržište je proteklih godina, kako se navodi, dijelom nadoknađivalo zaostatak iz ranijih godina, pri čemu su snažna potražnja, rast dohodaka i nedovoljna nova ponuda nekretnina pojačali pritisak na cijene u uvjetima gospodarskog rasta koji je bio brži od europskog prosjeka.

U publikaciji se ističe kako je Hrvatska u zreloj fazi građevinskog ciklusa čiji bi vrhunac u segmentu stambene izgradnje mogao biti produžen, suprotno od iskustava iz prethodnog ciklusa (oko 2008.) kada se dogodio nagli obrat.

Padaju vrijednost i broj transakcija

Navodi se i kako se broj i vrijednost kupoprodajnih transakcija na tržištu smanjuju, a uz niz strukturnih čimbenika koji guraju potražnju odgovor je u većoj ponudi novogradnje, jer je ona i dalje ispod razina 2008., otprilike 30 posto.

Rečeno je i kako će rast ukupne aktivnosti u graditeljstvu biti osjetno sporiji u usporedbi s proteklim razdobljem - ne toliko zbog segmenta stanogradnje kojoj predviđaju nastavak visoke aktivnosti, koliko zbog usporavanja prelijevanja učinaka državnih investicija na građevinarstvo.

Hrvatska se prema ocjenama iz analize, primaknula kraju ciklusa obnove poslije potresa i korištenja izdašnih i bespovratnih europskih sredstava kroz Nacionalni plan oporavka i otpornosti.

Ta promjena odvija se usporedno sa slabljenjem tržišta nekretnina na Jadranu gdje su usporavanje fizičkoga rasta turističke aktivnosti i smanjeni interes stranaca za kupnju nekretnina u usporedbi s 2022. godinom, doveli do sporijeg rasta cijena u odnosu na veći dio Hrvatske.